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LOS SUBPRIME

LOS SUBPRIMES.-

En 1.984, por aquellas cosas de Pepe da Rosa, se encontraba este su humilde servidor, de Jefe de Producción de una pequeña empresa que se dedicaba a construir estructuras de edificación. Éramos los llamados “Mandingas del Viso”.

Nos levantábamos antes del alba y nos íbamos, donde fuera, a construir con maderas, clavos, hierros y hormigón, los esqueletos de los edificios.

Un valenciano que, imagino, tendría sus propios problemas empezó a devolver letras. No era nada personal….y no ha sido, ni será, el único que hace esas cosas.

Para el que no sepa, una letra es un documento de compromiso de pago aplazado. En nuestro caso, nos pagaban con letras a 180 días que nosotros descontábamos en una línea de crédito. El banco se queda con un pequeño porcentaje y te adelanta el resto del dinero.

Como las letras vencían cada 30 días, en tres meses nos encontramos con un descubierto bancario de 40 millones de pesetas. Habíamos construido, en tres meses, 12.000 m2 de estructura.

Resulta que con el dinero excentario de esa y otras obras habíamos hecho, en ocho meses, un grupo de casas que pensábamos vender y, de esa forma, obtener una plusvalía al dinero. A nosotros no nos hacían falta seis meses para alquilar un piso…..en ocho meses construíamos doce casas. Nunca jamás me harían falta seis meses para alquilar un piso. Ni a mi, ni a nadie, pero en seis meses yo construyo un bloque. Cuando tenía 27 años, en doce meses, construí 84 casas.

Yo tenía 27 años, un Talbot Horizon, un peto vaquero Levi’s y mucho hambre. Gastaba 4.200 cal/día. Llevaba mi metro a modo de pistolera y una caja con mis adminículos de replanteo en el maletero del coche.

Las casas no se vendían y los bancos nos tenían acorralados. Los “protestos” nos asustaban.

Eso no era lo peor. Los suministradores de materiales empezaron a sufrir lo mismo que nosotros: empezamos a devolver letras. La cadena se tensaba.

Hicimos alguna que otra buarrerida más. Movimientos para defender lo que teníamos. Esto no lo explicaré, el que quiera saber que vaya a Salamanca.

Tomé los mandos de aquella situación y cité a los suministradores. Les ofrecí una dación en pago.

En aquellos tiempos no había teléfonos móviles, así que llevaba la lista en el maletín y entre viaje y viaje a las obras, paraba en algún bar y llamaba a unos y otros.

Agrupé, los que pude, hasta conseguir un monto de deuda que satisficiera el valor de una de las casas.

Discutí los valores para que fueran razonables para ellos y nosotros. Jugué con la ventaja que dan las costas de los procedimientos judiciales que no interesan a nadie. Ya entonces sabía que “tocante a los abogados, menester sería suprimirlos”.

Así, perdiendo el 15% del valor de las casas, conseguí limpiar de acreedores la cuenta de la empresa.

Llegué, con mucho trabajo y desgaste, a acuerdos razonables. Todos perdimos. Todos excepto los bancos que nunca pierden. Los bancos ganaron lo que perdimos los demás.

Yo tenía un contrato muy bueno, en virtud del cual ganaba veinte mil duros todos los meses y un 10% del beneficio de las obras. Además, me pagaban la gasolina y el mantenimiento del coche. Tenía 27 años, ganaba 600 €/mes, construía casas, trabajaba 12 H/día y no se me ocurría ir a la Puerta del Sol a pedirle a Felipe Gónzalez que me diera más.

Cuando se liquidó aquella empresa, en mayo de 1.984, le dije al jefe:

– Pepe, según mis cuentas, me debes dos millones de pesetas de los beneficios….como lo ves?

El jefe, del que guardo un grato recuerdo, abriendo el cajón de su mesa de despacho me mostró las letras impagadas y me dijo:

– Buenas cuentas, tío, coge las que quieras. Estos son los beneficios.

Cogí tres efectos, por valor de 1,7 millones, de un tipo de Fuenlabrada, donde habíamos hecho una torre, que se llamaba Felipe González.

El jefe perdió mucho más que yo y que todos los demás, pero era un hombre que intentaba cumplir sus compromisos, porque sabía que, en la vida, si no cumples tus compromisos no eres nadie.

Con mis letras, mi Horizón y mi hambre, me fui a casa.

Al llegar, Estrellita me preguntó qué había pasado.

– Todo perfecto, mi amor. Haz la maleta que nos vamos a Italia, hace cuatro años que te debo un viaje de novios.

– Alex, ahora te has quedado sin trabajo. De qué vamos a vivir?.

– De tu trabajo y del amor.

En aquellos tiempos a Estrellita le agobiaba mucho que yo tuviera un trabajo liberal, donde nadie garantiza nada y, en vez de dinero, el jefe te da papel, pero es que era lo único que tenía el hombre, y yo tengo sentimientos. Compréndelo, cielo.

Hace muchos, muchos años que la Dación en pago, conocida por Julio Cesar como “Datio pro soluto” y comentada por Catulo como la “datio pro solvendo”, viene siendo aplicada en el ordenamiento jurídico español. Mucho antes, incluso, que la Ley Hipotecaria existiera.

En Ordenamiento Civil no se menciona esta Institución, más allá de lo expuesto en el art. 1.156, 1.521 y 1.636 del Código Civil, refiriéndose a la extinción de obligación, tanteos, retractos y otros.

El Tribunal Supremo español viene dictando sentencias y definiendo doctrina desde la de 9/1/1915, pasando por la 9/12/43, hasta las 13/2/89, 8/2/1996 y, finalmente la 27/6/2003, atribuyendo a la “dación en pago” la categoría de “contrato de compraventa”, de forma que el crédito a satisfacer adquiere la condición de precio.

Hay diversas modalidades de dación en pago, pero en todas hay un elemento que es fundamental: el deudor ofrece y el acreedor acepta.

El art. 1.445 del Código Civil consagra este principio en todos los “contratos de compraventa”, por tanto, la libre voluntad de las partes debe estar garantizada.

Lo voy a decir de otra manera: No puede haber imposición de parte, el acreedor debe estar de acuerdo.

Para que esto suceda el deudor debe ofrecer una solución que compense al acreedor y sea aceptada por él.

Si, como he leído ahora, pretendemos convertir un proceso de embargo en una “dación en pago impuesta”, los prestadores tomarán alguna que otra medida de protección, no lo duden.

Me comentan y he leído muchos comentarios y propuestas, incluso de personas que se titulan muchas cosas y parecen estar muy puestas en el tema. Hacen estudios comparativos sesgados sobre como está el asunto en USA, Afganistan y Chiquiristan. Estamos en España, señores.

Si, en los procesos de embargo, lo que ofrece el deudor es la garantía hipotecaría, sin más, me parece que el acreedor tiene tres opciones:

1ª.- Si el deudor tiene posibilidad de pagar la totalidad de la deuda, el banco ejecutará la hipoteca y reclamará el resto de la deuda por vía judicial, convirtiendo lo que quede de préstamo hipotecario en personal. En este caso, la deuda se verá incrementada con las costas del procedimiento judicial y el nuevo tipo de interés. El deudor irá, derechito, al RAI.

2ª.- Que no haya posibilidad ninguna de cobrar la totalidad de la deuda y entonces el acreedor ejecutará la póliza hipotecaria y asumirá las pérdidas, no incrementando el monto de deuda con las costas de un procedimiento judicial. Sencillamente porque su objetivo es cobrar, nada más….si no puede, se jode. El deudor irá, todavía más derechito, al RAI.

3ª.- Que al acreedor le compense el precio de la dación y acepte. La sustitución de la prestación será un hecho y no habrá consecuencias.

En cualquiera de los dos primeros casos el que no cumple sus compromisos no estará habilitado para otros nuevos.

En todas estas consideraciones hay que tener en cuenta varias cosas:

a) Las entidades de crédito no tienen sentimientos. No valen las historias de pena.

b) Las entidades de crédito venden dinero, no casas, y quieren recuperar el máximo del principal y los intereses.

c) Los bancos, a través de sus inmobiliarias, venderán los inmuebles y tratarán de mejorar la cuenta de resultados. Cuanto más barato consigan los inmovilizados, más fácil será conseguir su objetivo.

d) Los inmovilizados son una rémora para cualquier empresa, mucho más para alguien que vende dinero.

Mi abuelo, que era constructor, me enseñó que no hay que acorralar al gato, porque si lo haces, tratará de arrancarte los ojos. Siempre es mejor buscar salidas negociadas.

Todos los que nos dedicamos a construir casas sabemos que cuanto más barato construyamos, más fácil será vender, con beneficio, ese producto, por tanto, todos los bancos saben que cuanto más barata se consiga la vivienda, antes y mejor se venderá.

No atribuyan sentimientos a los bancos, no los tienen.

Cuando alguien se compra una casa, no se la compra a un banco. Se la compra a otra persona y se obliga a pagar un precio por ella.

Cuando se firma la póliza hipotecaria, lo que se hace es extinguir la obligación con el vendedor de la casa y adquirir una nueva obligación con un banco. Para responder de esa obligación te quedan 30 años.

Las condiciones de extinción están escritas en la póliza. Los notarios solo dan fe de que el contrato se celebra y ponen una nota, en la escritura de propiedad, advirtiendo de que ese inmueble está sometido a garantía hipotecaria, esta advertencia queda inscrita en el Registro de la Propiedad.

A partir de aquí, especular con la tasación, la valoración o si los ángeles tienen sexo me parece muy bonito y muy edificante:

El banco te da dinero y te dice como lo tienes que devolver. Tú aceptas libremente, lo que hagas con el dinero es un asunto tuyo. Si no pagas, estamos a lo que diga la Ley.

Para muestra un botón:

1º.- Una persona compra una casa.

2º.- Pide dinero a un banco.

3º.- Paga la casa.

4º.- Vende la casa por importe mayor.

5º.- No paga al banco.

6º.- El banco embarga la casa al segundo comprador y reclama el resto al primero.

Esto, que describo, es una estafa que se puede documentar. Cuidadito con los contratos de compra-venta. Cuidadito con las cláusulas, lo que se pone y lo que se omite.

Ya les digo que, buarreridas, he visto yo unas pocas. Los juzgados están llenos de porquería, que para eso están. Es muy conveniente estar atentos y parar al tipo de personas que hacen estas cosas.

Señores y señoras, cuando se firma un contrato se hace con las normas que existen ese día, está muy feo cambiar las normas, cuando la partida está iniciada, en función de las cartas que te entran.

Decía mi madre que “quien quiere la col, quiere las hojas de alrededor”.

En el verano de 2.007, con los créditos “subprime”, concedidos en USA, situándose en una tasa del 12,5% del crédito inmobiliario y con los bancos contaminando todos los activos con estos créditos de difícil cobro, la dación en pago usada en el mercado inmobiliario anglosajón se reveló como un muy mal rollo.

No hará falta, me imagino, que explique lo que pasó con las “subprime” en USA y cuales fueron sus consecuencias en Europa.

Bueeeeno, vale, está bien, haré un pequeño resumen:

En 2.002 la pasta huía del mercado tecnológico como alma que lleva el diablo y el resto de mercados estaba a rebosar de liquidez.

La peña que había perdido con las telecomunicaciones metía su dinero en ladrillos. Se empezó a dar dinero a cualquiera, por debajo de cualquier consideración de riesgo (subprime). Como en el mercado anglosajón la garantía hipotecaria es suficiente, los bancos vendieron todos esos créditos en el mercado secundario muy por debajo de su precio.

Es decir, si un banco tenía que cobrar 100 € por una póliza, la vendía por 70 €. Claro, cuando empezaron a no pagar, todo el mercado secundario se vino abajo en 2.007. Grandes quiebras….os acordáis?.

En España fueron años gloriosos para los especuladores que compraban una vivienda sobre planos y la vendían, antes de escriturar, ganando un 20%……todo el mundo hacía negocios…todo el mundo quería comprarse una vivienda, aunque no fueran a vivir en ella, todo el mundo era promotor inmobiliario….todo el mundo hacía trampas.

Ahora las cosas se ven de otra manera….lo siento. Ahora no queda más remedio que cumplir los compromisos….quien podrá?.

Díganme, amigos, es licito que yo esté enfadado porque mi gobierno ha tenido que meter mucho dinero público en las instituciones financieras a cuenta de los tramposos?.

Hablo de todos los tramposos. Los unos, los otros, los alanos, los vándalos y los suevos.

Ahora tocan las historias de penita:

La de los dos viejecitos que se compran una casa con sus pensiones, al final de su vida, sin calibrar la revalorización de sus pensiones.

La de la señora que se compra un piso, pone a nombre de su hijo y alquila el suyo para pagar la letra, se va a vivir al piso, se desgrava, ……los inquilinos no le pagan….ay!!! madre que drama.

La del emigrante ecuatoriano que no tenía ninguna intención de quedarse en España pero que si tiene que pagar 500 € por vivir, pues prefiere pagarlos adquiriendo antes que alquilando…total, cuando se vaya le va a dar lo mismo….si puede vender y ganar….

La de la señorita que no tiene intención que vivir en la casa que compra pero de esa manera se obliga a pagar una letra y así ahorra lo que no paga viviendo gratis, cuando llegue el momento ya se la colocará a otro….ahora se da cuenta del mal negocio y prefiere perder.

Todas historias de pena, ciertamente,…..de pena!!!!.

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Categorías:MIS COSITAS
  1. Paulus
    junio 30, 2011 en 10:14 am

    Joer…. otro optimista bien informado.

    • julio 1, 2011 en 4:34 am

      Uno más….de los que van a pagar por los negocios de otros que pervierten un sistema tan simple como es comprarse y pagar una vivienda para vivir.

  2. José Ramón
    julio 11, 2011 en 6:48 pm

    Muy bien explicado. Pero ahora toca hacer demagogia (como siempre).

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